 |
|
| 8 kwietnia 2002
PODSTAWOWE SWOBODY UNIJNE A
PRAWO NABYWANIA NIERUCHOMOŚCI
Prawo wspólnotowe umożliwia obywatelom państw członkowskich Unii Europejskiej nabywanie nieruchomości w innych państwach członkowskich na zasadzie równego traktowania. Zasada ta ma jednocześnie fundamentalne znaczenie dla realizacji podstawowych swobód, na jakich opiera się Unia Europejska. Swoboda przepływu pracowników Prawo do nabywania nieruchomości odnosi się do wszelkich praw i świadczeń, jakie przyznawane są pracownikom krajowym (w państwie pobytu) w takich sprawach, jak choćby własność mieszkań. Swoboda prowadzenia działalności gospodarczej Prawo wspólnotowe zakazuje dyskryminacji ze względu na przynależność państwową w zakresie zakładania przedsiębiorstw i prowadzenia działalności gospodarczej. Nie wolno stosować specyficznych reguł dotyczących wykonywania samej działalności ani różnicować dostępu do ogólnych ułatwień, od których zależy efektywne wykonywanie tej działalności. Zgodnie z postanowieniami Traktatu o Wspólnocie Europejskiej oraz Ogólnego Programu zniesienia ograniczeń w dziedzinie swobody przedsiębiorczości z 1961 roku, do istoty swobody prowadzenia działalności gospodarczej należy prawo nabywania, korzystania i dysponowania własnością nieruchomości (gruntu) na terytorium państwa, w którym swoboda ta jest realizowana. W celu prowadzenia działalności gospodarczej obywatele Unii mają prawo do nabywania nieruchomości, w tym rolnych i leśnych, na terenie innych państw członkowskich. Liczne dyrektywy Rady i Komisji Europejskiej dotyczą nabywania nieruchomości rolnych i leśnych, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dyrektywa Rady z 2 kwietnia 1963 roku zezwala obywatelom jednego państwa członkowskiego kupować grunty rolne na terenie innego państwa, jeżeli grunt leży odłogiem od przynajmniej dwóch lat lub został opuszczony. Dyrektywa Rady z 24 października 1967 roku rozciąga prawo nabywania nieruchomości na zasadzie równouprawnienia z obywatelami państw Unii Europejskiej, podejmującymi samodzielną działalność gospodarczą w leśnictwie i przemyśle drzewnym. Prawo to nie może jednak prowadzić do naruszenia zasad Wspólnej Polityki Rolnej, wynikających ze struktur społecznej rolnictwa oraz z różnic strukturalnych i przyrodniczych między poszczególnymi regionami rolniczymi. Swoboda świadczenia usług Dostęp obywatela innego państwa Unii do własności nieruchomości jest zagwarantowany w sposób właściwy, umożliwiający efektywne wykorzystanie tej wolności. Ogólny program znoszenia ograniczeń w dziedzinie wolności świadczenia usług zakazuje dyskryminacji w stosunku do cudzoziemców - obywateli Unii w zakresie prawa nabywania, korzystania lub dysponowania nieruchomościami. Swoboda przepływu kapitału Unia Europejska zakazuje wszelkich ograniczeń swobodnego przepływu kapitału zarówno między państwami członkowskimi, jak i w stosunku z państwami trzecimi. Oznacza to, że wszelkie restrykcje kapitałowe powinny zostać zniesione. Przepływ kapitału jest rozumiany szeroko, obejmuje między innymi inwestycje bezpośrednie, w tym zakup nieruchomości, udziałów, akcji i obligacji. 21.03.2002 roku, Polska i Unia ostatecznie uzgodniły na sesji negocjacyjnej w Brukseli zasady kontrolowanego dostępu podmiotów unijnych do ziemi rolniczej i leśnej w Polsce przez pierwsze 12 lat po przystąpieniu kraju do UE. Polska uzyskała dłuższe okresy ochronne w sprzedaży ziemi od innych kandydatów, gdyż Unia uznała polską sytuację za "wyjątkową" i argumenty "ekonomiczne, historyczne, prawne - niejasna struktura własności" . Unia postawiła wiele warunków, takich jak "możliwie jak najszybsze" przed przystąpieniem do Unii wprowadzenie do polskiego prawa "obiektywnych, stabilnych, przejrzystych i publicznie dostępnych kryteriów wydawania zezwoleń na zakup nieruchomości". Unia wymogła na Polsce korzystniejsze warunki zakupu ziemi przez rolników osobiście uprawiających ziemię w Polsce. Będą oni mogli nabyć dzierżawioną przez siebie ziemię po siedmiu latach dzierżawy w województwach północnych i zachodnich i po trzech latach w południowych i wschodnich. Pod naciskiem Holandii Unia skłoniła Polskę do zagwarantowania, że unijni rolnicy, którzy podpisywali umowy dzierżawne jako osoby prawne (spółki) będą mogli je przekształcić w umowy zawierane przez nich jako osoby fizyczne z datą wstecz (podpisania pierwszej umowy). Piętnastka oczekuje od Polski doprecyzowania definicji rolnika osobiście uprawiającego ziemię i zapewnienia, żeby przygotowywana ustawa o obrocie ziemią nie dyskryminowała obywateli Unii ze względu na narodowość, obywatelstwo czy język (poza wspomnianym wymogiem dzierżawy). W większości państw członków Unii Europejskiej po przystąpieniu do Unii istniały okresy przejściowe lub ograniczenia prawne w swobodnym obrocie nieruchomościami. Obecnie, nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w odbywa się bez dodatkowych ograniczeń, czyli na takich samych zasadach jak obywatele danego kraju, w Belgii, Finlandii, Francji, Hiszpanii, Holandii, Luksemburgu, Niemczech, Portugalii, Wielkiej Brytanii i Włoszech. Austria, Dania, Grecja, Irlandia i Szwecja nadal stawiają dodatkowe warunki, określone przez prawodawstwo danego kraju, jakie musi spełnić cudzoziemiec chcący zakupić nieruchomość. Austria Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w tym kraju regulują poszczególne landy. Prawo Austrii na równi traktuje obywateli UE z własnymi, jednak do 31 grudnia 1999 roku istniały ograniczenia w nabywaniu przez cudzoziemców mieszkań i domów na cele rekreacyjne. W tym zakresie zgoda na nabycie uwarunkowana była co najmniej pięcioletnim stałym pobytem w Austrii. Jednak np. w Tyrolu cudzoziemiec - obywatel Unii Europejskiej musi przedstawić odpowiednim władzom dokumenty poświadczające, że nieruchomość nabywana jest na podstawie swobód zagwarantowanych przez regulacje prawne UE . Cudzoziemcy, którzy nie są obywatelami Unii, muszą otrzymać zezwolenie właściwych władz na nabycie nieruchomości, na budowę i uzyskanie służebności na gruntach zabudowanych i nie zabudowanych. Odmawiając wydania zezwolenia, odpowiednie władze powołują się najczęściej na zagrożenie interesu lub bezpieczeństwa państwa. Inne kryteria to:
Nabywanie gruntów rolnych i leśnych jest uzależnione od określonych warunków, które muszą spełniać również obywatele Austrii. Przede wszystkim nabycie gruntu nie powinno kolidować z interesem publicznym, polegającym na zachowaniu i wzmocnieniu silnego gospodarczo stanu chłopskiego i zdrowej gospodarki rolnej. Kupujący musi zapewnić, że będzie osobiście prowadzić na nabytym gruncie gospodarkę rolną i leśną. Nabycie gruntu rolnego i leśnego na cele przemysłowe, tworzenie działek budowlanych lub innej akceptowalnej społecznie działalności musi być zgodne z założeniami polityki przestrzennej. Zgody na nabycie gruntów rolnych i leśnych nie można otrzymać, jeśli;
Dania Ustawodawstwo duńskie jest dość restrykcyjne jedynie w kwestii tzw. letnich rezydencji. Reguluje zarówno sprawy zakupu, jak i sposobu użytkowania. Od 1986 roku nabycie takiej nieruchomości przez cudzoziemca, jest możliwe tylko wówczas, gdy udowodni on "silny" związek z Danią, np. posiadanie w tym kraju rodziny, systematyczne spędzanie tam urlopów, znajomość języka duńskiego itp. Odpowiednie decyzje wydaje Minister Sprawiedliwości. Uzyskanie takiego zezwolenia nie jest łatwe. Przy podejmowaniu decyzji Ministerstwo bierz pod uwagę wielkość rezydencji, a samo wydanie zezwolenia jest bezpłatne. Zezwolenie jest wymagane od wszystkich cudzoziemców nie posiadających stałego miejsca zamieszkania w Danii, bez względu na to, czy są obywatelami Unii Europejskiej, czy nie. Obywatele Unii korzystają jednak z pewnych udogodnień. Mogą oni uzyskać prawo do stałego zamieszkania w Danii, jeśli zamierzają tam na stałe mieszkać, pracować, świadczyć usługi lub prowadzić działalność gospodarczą. Do kupna stałej rezydencji wystarczy wówczas tylko oświadczenie o zamiarze stałego zamieszkania w Danii. Zgodnie z duńskim prawem, letnie rezydencje nie powinny być miejscem stałego zamieszkania. Chodzi o zachowanie wypoczynkowego charakteru obszarów, na których są one najczęściej usytuowane. Przeniesienie się do letniej rezydencji wymaga zezwolenia Ministra Ochrony Środowiska. Nie jest ono udzielane często. Spośród 200.000 letnich rezydencji tylko w kilku tysiącach można mieszkać na stałe. Zezwolenie wydawane jest tylko osobom nie pracującym i będącym właścicielami takich rezydencji od przynajmniej 8 lat. Duńskie Ministerstwo Ochrony Środowiska wprowadziło zasadę, że letnie rezydencje nie mogą służyć jedynie celom wynajmu, lecz muszą być użytkowane przez właścicieli na własne cele związane z wypoczynkiem. Uzyskanie zezwolenia na wynajem jest utrudnione. Powyższe ograniczenia są stosowane zarówno wobec obywateli duńskich, jak i cudzoziemców będących właścicielami letnich rezydencji. Całkowicie odrębne przepisy regulują kwestie zakupu gospodarstw rolnych. Gospodarstwo można nabyć tylko wówczas, jeśli kupujący spełnia jasno określone warunki, tzn. ma obywatelstwo państw członkowskiego Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego, ma wykształcenie rolnicze, będzie stale mieszkał na terenie gospodarstwa w ciągu 6 miesięcy po jego zakupie i będzie je osobiście prowadził. Nie musi natomiast mieć duńskiego obywatelstwa. Duńskie uregulowania dotyczące ograniczeń w zakresie nabywania letnich rezydencji, są niezgodne ze swobodami w zakresie przepływu kapitału, osób i usług. Ich obowiązywanie jest możliwe na podstawie specjalnego Protokołu do Traktatu (1992), który mówi, że Dania może utrzymać istniejące ustawodawstwo dotyczące zakupu dodatkowych domostw. Ten Protokół zadecydował, że Duńczycy zaakceptowali w referendum decyzję rządu o przyjęciu Traktatu. Grecja W Grecji przez kilka lat istniały ograniczenia na nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców położonych w regionach nadgranicznych. Obecnie obowiązujące ograniczenia wynikają jedynie ze względów bezpieczeństwa kraju i dotyczą terenów ( także wysp) położonych w strefie nadgranicznej. Jednak za zgodą ministra Obrony Narodowej nieruchomości te mogą nabyć m. in. Cudzoziemcy pochodzenia greckiego oraz osoby fizyczne z prawne z innych państw członkowskich UE. Muszą jednak złożyć oświadczenie określające cel zakupu nieruchomości. Ograniczenia dotyczą także nieruchomości, które mają znaczenie dla obrony narodowej, kultury i historii Grecji. Natomiast nie dotyczą kraju pochodzenia lub zamieszkania cudzoziemca. Irlandia W Irlandii nieruchomości miejskie mogą być nabywane przez każdego cudzoziemca niezależnie od kraju jego pochodzenia. Jedynym warunkiem jest konieczność posiadania prawa wjazdu do Irlandii. Ograniczenia występują natomiast przy sprzedaży gruntów rolnych, lasów i zbiorników wodnych. Bez zezwolenia grunty rolne mogą nabywać obywatele Irlandii, osoby fizyczne, które przebywają w Irlandii od co najmniej 7 lat, oraz osoby fizyczne mające stałe miejsce zamieszkania w jednym z państw Unii Europejskiej. Konieczne jest też przedstawienie zaświadczenia z Ministerstwa Przemysłu i Handlu, że nabywana nieruchomość nie będzie wykorzystywana do działalności innej niż rolnictwo. Obywateli Irlandii i cudzoziemców obowiązuje limit 5 arów w przypadku nabywania gruntów pod zabudowę mieszkalną. Szwecja Regulacje prawne w sprawach nabywania nieruchomości przez cudzoziemców są w Szwecji dość rygorystyczne. Zezwolenie należy uzyskać przy nabywaniu nieruchomości rekreacyjnych, gospodarstw rolnych i gruntów zabudowanych o statusie dzierżawy wieczystej lub czasowej. Zezwolenia wydawane są po sprawdzeniu, czy taka transakcja nie godzi w istotny interes społeczny oraz czy nie dotyczy rejonu o szczególnie wysokim popycie na nieruchomości. Uzyskanie zezwolenia nie jest wymagane, jeśli np. cudzoziemiec posiada domicyl, czyli zameldowanie w Szwecji, zamieszkuje tam od pięciu lat albo pozostaje w związku małżeńskim z osobą, od której nie wymaga się zezwolenia. Ministerstwo rolnictwa RP opracowując projekt ustawy o obrocie ziemią w Polsce, wzoruje się na rozwiązaniach obowiązujących w niektórych krajach Unii Europejskiej np. cudzoziemiec, który będzie chciał nabyć ziemię musi posiadać kwalifikacje rolnicze, stale przebywać na terytorium Polski od co najmniej 3 lat oraz zobowiązać się do osobistego prowadzenia gospodarstwa. Projekt zakłada również ograniczenia w zakresie obszaru jakie będzie mogło mieć gospodarstwo, zaproponowano obszar minimalny oraz maksymalny, który nie będzie on mógł przekraczać 100, 200 lub 300 ha w zależności od województwa. Informacja przygotowana przez Marylę Burzyńską
|
Serwis prasowy nr 69 |
 |
|